Comment bien préparer votre dossier pour un prêt hypothécaire au Québec ?
Le financement, première étape d’un projet réussi
Acheter une maison, un condo ou un plex dans le Grand Montréal commence bien avant les visites. Le véritable point de départ, c’est votre préparation financière. Obtenir un prêt hypothécaire ne se résume pas à signer une demande : il s’agit d’un processus rigoureux où chaque détail compte.
Un dossier solide peut faire la différence entre une approbation rapide et une déception. Dans un contexte où les taux d’intérêt demeurent élevés et les institutions plus prudentes, bien se préparer devient un avantage stratégique.
Les éléments clés d’un bon dossier
Lorsqu’une institution financière ou un courtier hypothécaire analyse votre demande, plusieurs critères sont évalués :
Vos revenus : les prêteurs vérifient la stabilité de votre emploi, la constance de vos revenus et leur proportion par rapport à vos dettes.
Votre ratio d’endettement (ABD / ATD) : c’est la part de vos revenus consacrée aux dettes (paiement hypothécaire, taxes, autres prêts). Idéalement, elle ne devrait pas dépasser 39 % à 44 %.
Votre mise de fonds : le minimum est de 5 % du prix d’achat pour une résidence principale, mais 20 % est recommandé pour éviter l’assurance SCHL.
Votre cote de crédit : un score supérieur à 680 facilite grandement l’approbation et l’accès à de meilleurs taux.
Vos actifs et épargnes : REER, CELI, placements ou dons familiaux peuvent appuyer votre dossier.
Pourquoi la préapprobation est essentielle
La préapprobation hypothécaire est une étape souvent négligée, mais cruciale. Elle vous donne une idée claire de votre budget, fige votre taux d’intérêt pour une période déterminée (généralement 90 à 120 jours) et renforce votre position lors d’une promesse d’achat.
Dans un marché compétitif comme celui du Grand Montréal, présenter une offre accompagnée d’une préapprobation démontre votre sérieux et rassure le vendeur. C’est aussi une façon d’éviter les désillusions : vous savez exactement jusqu’où vous pouvez aller.
Les documents à préparer
Un dossier complet accélère considérablement le processus. Voici la liste des documents habituellement exigés :
Pièce d’identité valide;
Relevés de paie récents et avis de cotisation des deux dernières années;
Preuve de mise de fonds (relevé bancaire, transfert, don, etc.);
Relevés de dettes existantes (cartes de crédit, prêts auto, marge de crédit);
Informations sur la propriété visée (si déjà choisie).
Astuce de pro : préparez ces documents à l’avance sous format PDF pour les transmettre rapidement à votre courtier hypothécaire ou institution.
Les programmes d’aide disponibles
Pour les premiers acheteurs, plusieurs programmes peuvent alléger la charge financière :
Régime d’accession à la propriété (RAP) : permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER sans impôt pour acheter votre première maison.
Incitatif à l’achat d’une première propriété (gouvernement fédéral) : partage de valeur avec Ottawa pour réduire les paiements mensuels.
Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (provincial et fédéral).
Ces programmes peuvent parfois faire la différence entre un projet réalisable et un projet reporté.
Taux fixe ou variable : comment choisir en 2025
En 2025, les taux hypothécaires demeurent sous pression, oscillant autour de 5 % à 6 % selon la durée et le type de produit.
Le taux fixe offre la stabilité : idéal si vous souhaitez une prévisibilité absolue de vos paiements.
Le taux variable, plus risqué, peut devenir avantageux si les taux baissent dans les prochaines années.
La bonne approche consiste à évaluer votre tolérance au risque et votre capacité d’adaptation budgétaire. Un bon courtier hypothécaire saura vous orienter selon votre profil.
Comment optimiser votre dossier avant la demande
Quelques gestes simples peuvent grandement améliorer vos chances d’approbation :
Réglez ou réduisez vos dettes avant de faire une demande.
Évitez les nouveaux crédits (auto, carte, meubles) dans les mois précédant l’achat.
Conservez un historique de crédit actif en effectuant vos paiements à temps.
Maintenez un emploi stable au moins quelques mois avant la demande.
